Robert Piltz Immobilien
Immobilienverkauf · 9 min Lesezeit

Hausverkauf: Ablauf in 8 Schritten, Checkliste und Kosten

Wer ein Haus verkauft, will wissen, was in welcher Reihenfolge kommt, was es kostet und wie lange es dauert. Der Ablauf beim Hausverkauf hat 8 Schritte, von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe. Dazu finden Sie hier die Checkliste der Unterlagen und eine Übersicht, wer Notar und Steuern zahlt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Hausverkauf läuft in 8 Schritten ab, von der Bewertung bis zur Übergabe.
  • Ein Immobilienkauf ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB).
  • Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens zur Besichtigung vorliegen.
  • Den Notar zahlt der Käufer, gegenüber Notar und Finanzamt haften aber beide Seiten.
  • Bis zum Notartermin vergehen nach meiner Erfahrung meist 3 bis 6 Monate.

An jeder Station eines Hausverkaufs kann Zeit oder Geld verloren gehen. Wer die Reihenfolge kennt und die Unterlagen früh beisammen hat, verkauft ruhiger.

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Der Ablauf in 8 Schritten

Der Weg zum Verkauf: 8 Stationen

jede Station im Detail direkt darunter

1 Wert ermitteln 2 Unterlagen 3 Exposé 4 Vermarkten 5 Besichtigungen 6 Verhandeln, Käufer prüfen 7 Notartermin 8 Übergabe
Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin vergehen nach meiner Erfahrung meist 3 bis 6 Monate.
  1. 01

    Wert ermitteln

    Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage. Zu hoch angesetzt bleibt die Immobilie liegen, zu niedrig verschenken Sie Geld. Am belastbarsten ist der Termin vor Ort.

  2. 02

    Unterlagen beschaffen

    Sammeln Sie früh alle Dokumente (siehe Checkliste). Fehlt etwas, bremst das jeden Interessenten aus.

  3. 03

    Exposé erstellen

    Gute Fotos, ehrliche Beschreibung, vollständige Angaben. Das Exposé ist der erste Eindruck Ihrer Immobilie.

  4. 04

    Vermarkten und inserieren

    Anzeigen auf den großen Portalen, dazu der regionale Kanal. Wer die Zielgruppe kennt, spricht sie gezielter an.

  5. 05

    Besichtigungen führen

    Bereiten Sie Antworten auf typische Fragen zu Zustand und Kosten vor und zeigen Sie die Immobilie im besten Licht.

  6. 06

    Verhandeln und Käufer prüfen

    Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie sich festlegen. So sortieren Sie zahlungsunfähige Interessenten aus.

  7. 07

    Notartermin

    Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und beurkundet ihn. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf nicht wirksam (§ 311b BGB).

  8. 08

    Kaufpreis und Übergabe

    Nach Zahlungseingang folgt die Übergabe: Zählerstände notieren, Übergabeprotokoll unterschreiben, Schlüssel übergeben.

Was Sie beim Hausverkauf beachten müssen

Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Legen Sie Feuchtigkeit im Keller oder Schäden am Dach deshalb von sich aus offen.

Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG), die Kennwerte gehören in die Anzeige (§ 87 GModG). Ausgenommen sind Baudenkmäler und kleine Gebäude (§ 79 Abs. 4 GModG). Ein Verstoß kann bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten (§ 108 GModG). Das Gesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz.

Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Dann wissen Sie, dass der Käufer den Kaufpreis aufbringen kann.

Den Vertragsentwurf sollen Verbraucher im Regelfall 2 Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 BeurkG). Nutzen Sie die Zeit für Fragen an den Notar.

Die Grunderwerbsteuer übernimmt im Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Gegenüber dem Finanzamt schulden sie aber beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG).

Checkliste: Unterlagen für Hausverkauf und Notar

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller läuft der Verkauf. Vieles lässt sich früh besorgen.

Dokument Woher Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 € einfach, 20 € beglaubigt (GNotKG Nr. 17000 und 17001)
Flurkarte / Lageplan Katasteramt gebührenpflichtig
Energieausweis Energieberater / Aussteller je nach Art und Aussteller
Grundriss und Wohnflächenberechnung Bauakte / Architekt variabel
Bauunterlagen und Baubeschreibung Bauordnungsamt variabel
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle Verwaltung je nach Verwaltung

Wer zahlt was?

Nicht alle Kosten zahlt der Verkäufer. Der größte Posten, die Grunderwerbsteuer, geht laut Kaufvertrag üblicherweise an den Käufer.

Kostenposten Wer trägt ihn
Notar und Beurkundung Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)
Grunderwerbsteuer (in Schleswig-Holstein 6,5 %) laut Kaufvertrag üblicherweise der Käufer, gegenüber dem Finanzamt beide (§ 13 GrEStG)
Maklerprovision bei Haus und Wohnung zu gleichen Teilen, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist (§ 656c BGB)
Löschung eigener Grundschulden Verkäufer
Energieausweis, Fotos, Exposé Verkäufer

Notarkosten beim Hausverkauf: wer zahlt den Notar?

Die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Eintragung im Grundbuch zahlt beim Grundstückskauf der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Als Verkäufer zahlen Sie nur, was Ihre Seite betrifft, vor allem die Löschung eigener Grundschulden.

Wie hoch die Notarkosten sind, regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz nach dem Kaufpreis. Ein Beispiel der Bundesnotarkammer: Bei 160.000 Euro Kaufpreis fallen 1.143 Euro Gebühren für Beurkundung, Vollzug und Betreuung an, dazu Auslagen und Mehrwertsteuer. Die Gebühren des Grundbuchamts kommen hinzu.

Gegenüber dem Notar haften beide Seiten für die Kosten der Beurkundung (§ 30 GNotKG, § 32 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich an Sie halten.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin vergehen nach meiner Erfahrung im Kreis Steinburg meist 3 bis 6 Monate. Lage und Preis geben den Ausschlag, den größten Teil der Zeit nimmt die Käufersuche ein.

Nach dem Notartermin hängt die Dauer von 3 Dingen ab: der Eintragung der Vormerkung im Grundbuch, der Finanzierung des Käufers und der Löschung Ihrer Grundschulden. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar den Kaufpreis an.

Der Notartermin im Detail

Der Notar vertritt keine Partei, er betreut beide Seiten unabhängig und unparteiisch (§ 14 BNotO). Beim Termin verliest er den Kaufvertrag vollständig und beurkundet ihn. Danach lässt er eine Vormerkung für den Käufer ins Grundbuch eintragen (§ 883 BGB).

Nach dem Notartermin

Mit der Unterschrift ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Die Vormerkung schützt den Käufer davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich noch einmal verkauft oder belastet wird. Erst wenn alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar den Kaufpreis an.

Gezahlt wird in der Regel direkt auf Ihr Konto. Ein Notaranderkonto darf der Notar nur einrichten, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 BeurkG).

Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Das Grundbuchamt trägt ihn nur ein, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 GrEStG). Die gibt es, sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt ist.

Ist der Kaufpreis geflossen, folgt die Übergabe. Sie notieren gemeinsam die Zählerstände, halten den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest und übergeben die Schlüssel. Danach melden Sie die Versorger um.

Ablauf bei Wohnung und Grundstück

Der Ablauf ist bei einer Eigentumswohnung derselbe. Zusätzlich brauchen Sie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen, dazu die Hausgeldabrechnung. Prüfen Sie außerdem, ob die Teilungserklärung für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters verlangt (§ 12 WEG).

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks entfällt der Energieausweis. Dafür fragen Käufer nach dem Bebauungsplan und danach, was gebaut werden darf.

Steuern und Energieausweis

Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als 10 Jahre zurückliegt (§ 23 EStG). Wer ein vermietetes Haus vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn versteuern.

Wie die Frist bei einem Erbe läuft, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung.

Der Energieausweis gilt 10 Jahre (§ 79 GModG). Liegt ein gültiger vor, brauchen Sie keinen neuen.

So begleite ich Sie

Jeden dieser Schritte übernehme oder begleite ich für Sie, von der ersten Bewertung über Exposé, Vermarktung und Besichtigungen bis zum Notartermin und der Übergabe. Sie haben dabei einen festen Ansprechpartner, keine wechselnden Zuständigkeiten. Der erste Schritt ist immer der Wert Ihrer Immobilie. Den schätze ich für Eigentümer im Kreis Steinburg und Umgebung kostenlos vor Ort ein.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Die Rechts- und Steuerangaben in diesem Ratgeber stützen sich auf diese Quellen. Alle Links führen zum Wortlaut beim Bundesjustizministerium, beim Land Schleswig-Holstein und bei der Bundesnotarkammer, abgerufen am 07.10.2026, die Ausnahme beim Energieausweis am 17.10.2026.

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Häufige Fragen: Ablauf beim Hausverkauf

Wie läuft ein Hausverkauf Schritt für Schritt ab?

In der Regel in 8 Schritten: Wert ermitteln, Unterlagen beschaffen, Exposé erstellen, vermarkten, Besichtigungen führen, verhandeln und den Käufer prüfen, Notartermin, schließlich Kaufpreiszahlung und Übergabe. Den Kaufvertrag beurkundet immer ein Notar.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Nach meiner Erfahrung vergehen vom ersten Gespräch bis zum Notartermin meist 3 bis 6 Monate. Wann danach der Kaufpreis fließt, hängt von Grundbuchamt und Finanzierung ab.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, den Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung sowie die Bauunterlagen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung dazu.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Der Käufer zahlt die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Sie als Verkäufer zahlen die Löschung eigener Grundschulden. Gegenüber dem Notar haften beide Seiten für die Beurkundungskosten.

Wann bekomme ich als Verkäufer das Geld?

Erst wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Eintragung der Vormerkung für den Käufer. Der Notar teilt dann beiden Seiten mit, dass der Kaufpreis fällig ist.

Ist ein Energieausweis beim Verkauf Pflicht?

Ja, Sie müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG), seine Kennwerte gehören in jede Immobilienanzeige (§ 87 GModG). Fehlt er, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG). Ausgenommen sind Baudenkmäler und kleine Gebäude (§ 79 GModG).

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als 10 Jahre zurückliegt (§ 23 EStG). Andernfalls kann Spekulationssteuer anfallen. Die Grunderwerbsteuer übernimmt im Kaufvertrag üblicherweise der Käufer.

Kann ich vor dem Notartermin vom Hausverkauf zurücktreten?

Ja, bis zur Beurkundung beim Notar ist grundsätzlich keine Seite gebunden. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist erst mit der notariellen Beurkundung wirksam (§ 311b BGB).

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