Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung: Optionen, Steuer und Recht

Bei einer Trennung stehen zwei Menschen mit oft gegensätzlichen Interessen vor derselben Immobilie. Ich schreibe diesen Ratgeber bewusst neutral, aus der Sicht beider Seiten, denn genau das ist die Rolle, die ein Makler hier ausfüllt: nicht Partei ergreifen, sondern allen dieselben Zahlen vorlegen und eine Lösung ermöglichen.

Wem gehört das Haus?

Die Eigentumsfrage klärt allein das Grundbuch. Wer während der Ehe mehr investiert hat, gleicht das gegebenenfalls über den Zugewinnausgleich aus. Der Verkaufserlös wird nach den Anteilen im Grundbuch geteilt.

Beide stehen im Grundbuch

Stehen beide im Grundbuch, gehört das Haus beiden, in der Regel je zur Hälfte. Verkaufen können Sie es dann nur gemeinsam (§ 747 BGB). Seinen eigenen Anteil darf jeder allein verkaufen. Der Käufer wird damit aber Miteigentümer neben dem anderen Partner und muss sich mit ihm einigen.

Nur einer steht im Grundbuch

Steht nur ein Partner im Grundbuch, gehört ihm das Haus allein, auch wenn beide die Raten gezahlt haben. Bei Ehepaaren ohne Ehevertrag fließt der Wertzuwachs trotzdem in den Zugewinnausgleich ein. Macht das Haus nahezu das gesamte Vermögen aus, braucht auch der Alleineigentümer für den Verkauf die Zustimmung des Ehepartners (§ 1365 BGB).

Nicht verheiratet: was bei einer Trennung gilt

Den Zugewinnausgleich gibt es nur zwischen Ehegatten (§ 1363 BGB). Bei unverheirateten Paaren zählt bei einer Trennung allein das Grundbuch. Stehen beide darin, wird die Auszahlung so gerechnet wie weiter unten gezeigt. Ohne Einigung kann jeder Miteigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 BGB).

Zugewinnausgleich verständlich gerechnet

Die meisten Ehepaare leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Bei der Scheidung wird ausgeglichen, was jeder während der Ehe an Vermögen dazugewonnen hat. Vereinfacht: Man vergleicht Anfangs- und Endvermögen jedes Partners, bildet die Differenz. Wer den größeren Zugewinn hatte, zahlt dem anderen die Hälfte des Unterschieds. Hat Partner A einen Zugewinn von 200.000 Euro und Partner B von 60.000 Euro, beträgt der Ausgleich (200.000 − 60.000) geteilt durch 2, also 70.000 Euro von A an B. Die Immobilie fließt mit ihrem Verkehrswert in diese Rechnung ein, weshalb eine belastbare Bewertung so wichtig ist.

Beispiel: Zugewinnausgleich bei der Scheidung

Zugewinn = Endvermögen minus Anfangsvermögen je Partner, in Euro

Für die Rechnung zählt der Wert an dem Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner zugestellt wird (Rechtshängigkeit, § 1384 BGB). Eine Bewertung sollte deshalb diesen Stichtag ausweisen.

Ihre Optionen im Überblick

Wie ein gemeinsamer Verkauf abläuft, zeigt der Ratgeber Hausverkauf: Ablauf in 8 Schritten.

Wer darf im Haus wohnen bleiben?

Das Trennungsjahr können Sie auch im gleichen Haus verbringen. Das Gesetz erkennt eine Trennung an, wenn Ehegatten innerhalb der gemeinsamen Wohnung getrennt leben (§ 1567 BGB).

Geht das nicht, kann ein Partner verlangen, dass ihm der andere das Haus ganz oder teilweise allein überlässt, soweit das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Das Wohl der Kinder im Haushalt zählt dabei ausdrücklich mit (§ 1361b BGB).

Wer auszieht, kann vom bleibenden Partner eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Wer nach dem Auszug 6 Monate lang keine ernsthafte Rückkehrabsicht äußert, hat dem anderen nach dem Gesetz das alleinige Nutzungsrecht überlassen (§ 1361b Abs. 3 und 4 BGB).

Auszahlung berechnen: was der bleibende Partner zahlt

Will ein Partner die Immobilie behalten, zahlt er den anderen aus. Die Faustformel bei hälftigem Eigentum: Verkehrswert minus Restschuld ergibt den Nettowert, davon die Hälfte ist der Auszahlungsbetrag. Ein Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro und einer Restschuld von 150.000 Euro bleibt ein Nettowert von 250.000 Euro, die Auszahlung an den ausziehenden Partner beträgt also 125.000 Euro. Ob die Bank die Finanzierung auf einen Namen umstellt, sollte vorher geklärt sein, sonst scheitert dieser Weg an der Haftung.

Dieselbe Rechnung gilt für eine Eigentumswohnung und für unverheiratete Paare, die beide im Grundbuch stehen. Die Übertragung des Anteils muss ein Notar beurkunden (§ 311b BGB).

Was passiert mit dem laufenden Kredit?

Ist das Haus bei der Scheidung noch mit Krediten belastet, ändert ein Auszug daran nichts. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide weiter für die gesamte Summe (§ 421 BGB), bis die Bank einen Partner aus der Haftung entlässt. Dazu ist sie nicht verpflichtet, sie prüft die Bonität des Verbleibenden.

Wird der Kredit beim Verkauf vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Klären Sie die Finanzierung deshalb früh, parallel zur Frage, was mit der Immobilie geschieht.

Ist die Auszahlung steuerpflichtig?

Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Ehepartner den Anteil des anderen übernimmt. Das gilt während der Ehe und bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Für unverheiratete Paare nennt das Gesetz keine solche Ausnahme.

Bei der Spekulationssteuer kommt es auf den Auszug an. Die Übertragung gegen eine Ausgleichszahlung gilt steuerlich als Verkauf. Liegt der Kauf weniger als 10 Jahre zurück und ist der abgebende Partner schon ausgezogen, zählt das Wohnen von Ex-Partner und Kind nicht als seine eigene Nutzung. Auf seinen Gewinn kann dann Spekulationssteuer anfallen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21).

Klären Sie den Zeitpunkt von Auszug und Übertragung vorher mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Wenn einer nicht verkaufen will

Will Ihr Ex-Partner nicht verkaufen, gibt es 3 Stufen. Zuerst eine neutrale Bewertung, damit beide über dieselbe Zahl sprechen. Dann eine Mediation. Erst wenn beides scheitert, bleibt der rechtliche Weg.

Gehört das Haus beiden, kann jeder Miteigentümer jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 BGB). Ohne Einigung geschieht das bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 BGB). Das ist die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Den Preis bestimmen dann die Gebote im Termin, nicht die Eigentümer. Dazu kommen Gerichts- und Sachverständigenkosten.

Leben gemeinsame Kinder im Haus, kann der andere Partner beantragen, das Verfahren vorläufig zu stoppen, wenn sonst das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet wäre (§ 180 Abs. 3 ZVG). Insgesamt darf das Verfahren höchstens 5 Jahre ruhen (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Haus vor oder nach der Scheidung verkaufen?

Beides ist möglich. Im Trennungsjahr braucht ein Verkauf weiter die Zustimmung beider. Viele Paare wollen die Lage erst ordnen, bevor sie das größte Vermögen anfassen. Andererseits schafft ein früher, einvernehmlicher Verkauf klare Verhältnisse und liquide Mittel, etwa für den Zugewinnausgleich. Zeitdruck ist ein schlechter Ratgeber beim Preis, weshalb sich der Weg lohnt, der beiden Seiten Ruhe lässt.

Wird vor dem Stichtag für den Zugewinn verkauft, steht der Erlös im Endvermögen, sonst das Haus mit seinem Wert zum Stichtag.

Der Wert als gemeinsame Grundlage

Fast jeder Streit in dieser Lage dreht sich um Zahlen: Was ist das Haus wert, was bleibt nach Abzug der Schulden, wer bekommt wie viel? Eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung nimmt der Diskussion die Schärfe, weil beide Seiten von derselben Grundlage ausgehen. Genau das biete ich für Eigentümer im Kreis Steinburg und Umgebung: eine kostenlose Einschätzung vor Ort, die ich beiden Beteiligten gleichermaßen erkläre.

Wie Makler und Gutachter rechnen, zeigt der Ratgeber Verkehrswert Immobilie: 3 Wege zum belastbaren Wert

Quellen und Rechtsgrundlagen

Die Rechts- und Steuerangaben in diesem Ratgeber stützen sich auf diese Vorschriften und dieses Urteil. Alle Links führen zum Wortlaut auf den Seiten des Bundesjustizministeriums und des Bundesfinanzhofs, abgerufen am 06.10.2026.

• § 1363 BGB: Zugewinngemeinschaft als gesetzlicher Güterstand
• § 1365 BGB: Zustimmung des Ehegatten bei Verfügung über das Vermögen im Ganzen
• § 1375 BGB: Endvermögen
• § 1378 BGB: Ausgleichsforderung in Höhe der Hälfte des Überschusses
• § 1384 BGB: Stichtag für die Berechnung des Zugewinns
• § 253 ZPO: Zustellung der Antragsschrift
• § 261 ZPO: Rechtshängigkeit
• § 124 FamFG: Antrag in Ehesachen
• § 1567 BGB: Getrenntleben innerhalb der gemeinsamen Wohnung
• § 1361b BGB: Ehewohnung bei Getrenntleben, Nutzungsvergütung
• § 747 BGB: Verfügung über den eigenen Anteil und über das Ganze
• § 749 BGB: Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft
• § 753 BGB: Teilung durch Verkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung
• § 180 ZVG: Teilungsversteigerung, Schutz gemeinsamer Kinder, Höchstdauer der Einstellung
• § 74a ZVG: Festsetzung des Verkehrswerts durch das Gericht
• § 421 BGB: Haftung als Gesamtschuldner
• § 490 Abs. 2 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung
• § 311b BGB: notarielle Beurkundung
• § 3 Nr. 4 und 5 GrEStG: keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten und nach der Scheidung
• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte, 10-Jahres-Frist und Selbstnutzung
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21: Spekulationssteuer nach trennungsbedingtem Auszug

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an eine Anwältin oder einen Steuerberater.