Haus verkaufen mit Wohnrecht und darin wohnen bleiben
Sie können Ihr Haus verkaufen mit Wohnrecht und weiter darin wohnen. Das Wohnrecht wird als Recht im Grundbuch eingetragen, das Gesetz nennt es Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Es erlischt spätestens mit Ihrem Tod (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB). Welchen Wert das Haus mit Wohnrecht für einen Käufer hat, hängt vor allem davon ab, wie lange das Recht voraussichtlich läuft.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Kostenlose BewertungWas ein Wohnrecht im Grundbuch sichert
Mit dem Wohnrecht dürfen Sie das Haus oder einen Teil davon als Wohnung nutzen, unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 Abs. 1 BGB). Sie dürfen Ihre Familie und die Personen aufnehmen, die Sie zur Pflege brauchen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Übertragen können Sie das Wohnrecht nicht. Anderen überlassen dürfen Sie die Wohnung nur, wenn der Eigentümer das gestattet (§ 1092 Abs. 1 BGB).
Vermieten können Sie also nur, wenn es im Vertrag steht. Wer beim Hausverkauf mit Wohnrecht an einen späteren Umzug denkt, sollte diese Gestattung gleich mit aufnehmen lassen.
Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete: der Unterschied im Alltag
Neben dem Wohnrecht gibt es 2 weitere Wege, nach dem Verkauf im Haus zu bleiben. Der Nießbrauch ist ebenfalls ein Recht im Grundbuch, die Rückmiete ein gewöhnlicher Mietvertrag mit dem Käufer.
| Frage | Wohnrecht | Nießbrauch | Rückmiete |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1093 BGB, im Grundbuch | § 1030 BGB, im Grundbuch | Mietvertrag nach BGB |
| Darf ich vermieten? | nur mit Gestattung des Eigentümers (§ 1092 BGB) | ja, die Ausübung darf überlassen werden (§ 1059 BGB) | nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB) |
| Wer zahlt die gewöhnliche Unterhaltung? | der Berechtigte (§ 1041 BGB) | der Nießbraucher (§ 1041 BGB), dazu laufende öffentliche Lasten (§ 1047 BGB) | was der Mietvertrag vorsieht |
| Wie lange gilt es? | spätestens bis zum Tod (§ 1061 BGB) | spätestens bis zum Tod (§ 1061 BGB) | bis zur Kündigung |
| Kann mir gekündigt werden? | nein, zur Aufhebung ist Ihre Erklärung erforderlich (§ 875 BGB) | nein, zur Aufhebung ist Ihre Erklärung erforderlich (§ 875 BGB) | ja, etwa bei Eigenbedarf des Käufers (§ 573 Abs. 2 BGB) |
Verkauft der Käufer das Haus weiter, bleibt ein Mietvertrag bestehen, der neue Eigentümer tritt an die Stelle des Vermieters (§ 566 BGB). Wohnrecht und Nießbrauch belasten das Grundstück selbst (§ 1090 Abs. 1, § 1030 Abs. 1 BGB) und bleiben bei einem Weiterverkauf im Grundbuch stehen.
Haus mit Nießbrauch verkaufen
Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Sie dürfen die Nutzungen des Hauses ziehen (§ 1030 BGB), also selbst darin wohnen oder es vermieten. Zu den Nutzungen zählen auch Mieteinnahmen (§ 99 Abs. 3 und § 100 BGB). Dafür übernehmen Sie mehr Kosten: Neben der gewöhnlichen Unterhaltung zahlt der Nießbraucher die laufenden öffentlichen Lasten (§ 1047 BGB), etwa die Grundsteuer. Wer ein Haus mit Nießbrauch verkaufen will, braucht deshalb einen Käufer, dem bis zum Ende des Rechts auch keine Miete zusteht.
Was ist ein Haus mit Wohnrecht wert?
Ein Recht im Grundbuch kann den Wert eines Grundstücks beeinflussen (§ 46 ImmoWertV). Die Verordnung erlaubt, vom Wert ohne die Belastung auszugehen und den Werteinfluss des Rechts zu berücksichtigen, zum Beispiel über seine wirtschaftlichen Vor- und Nachteile (§ 47 ImmoWertV). Wie der Wert ohne Belastung entsteht, erklärt der Ratgeber zum Verkehrswert.
Einen nachvollziehbaren Rechenweg für den Wert des Wohnrechts gibt das Steuerrecht vor. Er gilt etwa für die Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 12 Abs. 1 ErbStG), nicht für den Kaufpreis, zeigt aber, wovon der Abzug abhängt:
- Jahreswert bestimmen. Für eine Wohnung ist das der übliche Preis am Ort (§ 15 Abs. 2 BewG), also die Miete, die das Haus brächte.
- Vervielfältiger ablesen. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht ihn je Alter und Geschlecht, berechnet aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts und abgezinst mit 5,5 Prozent (§ 14 Abs. 1 BewG).
- Multiplizieren. Jahreswert mal Vervielfältiger ergibt den Kapitalwert des Wohnrechts.
- Abziehen. Den Kapitalwert vom Wert des Hauses ohne Wohnrecht abziehen.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Ein Haus ist ohne Wohnrecht 300.000 € wert, als Miete wären 900 € im Monat üblich, also 10.800 € im Jahr. Die Berechtigte ist eine Frau von 75 Jahren. Ihre durchschnittliche Lebenserwartung liegt nach der Tabelle des Ministeriums bei 13,05 Jahren, der Vervielfältiger bei 9,393 (BMF-Schreiben vom 21.10.2025, gültig ab 1.1.2026).
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Jahreswert des Wohnrechts | 10.800 € |
| mal Vervielfältiger (Frau, 75 Jahre) | 9,393 |
| Kapitalwert des Wohnrechts | 101.444 € |
| Wert des Hauses ohne Wohnrecht | 300.000 € |
| rechnerischer Wert mit Wohnrecht | 198.556 € |
Bei einem Mann gleichen Alters liegt der Vervielfältiger bei 8,282, der Kapitalwert damit bei 89.446 €. Gilt das Wohnrecht für ein Ehepaar bis zum Tod des Längerlebenden, zählt im Steuerrecht die Person mit dem höheren Vervielfältiger (§ 14 Abs. 3 BewG). Für den Kaufpreis ist das nur ein Anhaltspunkt.
Ich rechne den Wert eines Wohnrechts selbst aus. Grob gesagt setze ich die durchschnittliche Lebenserwartung der Person mit Wohnrecht ins Verhältnis zum Wert des Hauses, als stünde es leer.
Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?
Umfasst das Wohnrecht das ganze Haus, kann der Käufer es auf absehbare Zeit weder selbst bewohnen noch vermieten. Der Käufer zahlt heute und nutzt das Haus erst später. Wer ein Haus mit Wohnrecht verkaufen will, sucht deshalb Käufer, die lange planen können.
Solche Verkäufe kommen bei mir tatsächlich vor, oft weil ältere Eigentümer nicht wissen, wo sie hinsollen oder hinwollen. Gekauft werden solche Häuser hier vor allem von Investoren, die sich auf Rückmietverkauf oder Teilverkauf spezialisiert haben. Für Sie als Verkäufer hat das viele Nachteile, mehr dazu weiter unten bei den Alternativen.
Worauf es im Kaufvertrag ankommt
Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar (§ 311b BGB). Er belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite (§ 17 BeurkG). Wie es nach der Beurkundung weitergeht, steht im Ratgeber zum Verkaufsablauf. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen mit Wohnrecht, sollten zusätzlich diese Punkte geklärt sein.
Der Rang im Grundbuch. Mehrere Rechte am Grundstück stehen in einer Rangfolge (§ 879 BGB). Das ist wichtig, wenn der Käufer einen Kredit aufnimmt und die Bank eine Grundschuld eintragen lässt. Kommt es zur Zwangsversteigerung, bleiben nur die Rechte bestehen, die der Forderung des Gläubigers vorgehen (§ 44 und § 52 ZVG). Die übrigen erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Ihr Wohnrecht sollte deshalb vor der Grundschuld des Käufers eingetragen werden.
Der Umfang. Das Wohnrecht kann das ganze Haus umfassen oder nur einen Teil, etwa eine Etage (§ 1093 Abs. 1 BGB). Bei einem Teil dürfen Sie Garten, Keller und andere gemeinsame Anlagen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB).
Die Kosten. Das Gesetz regelt sie nur zum Teil, mehr dazu in den Fragen unten. Was Sie zahlen und was der Käufer zahlt, sollte im Vertrag stehen.
Die Löschung. Nach dem Tod des Berechtigten muss das Recht aus dem Grundbuch gelöscht werden. Im ersten Jahr nach dem Tod kann dafür die Bewilligung der Erben nötig sein (§ 23 Abs. 1 GBO). Das entfällt, wenn im Grundbuch eingetragen ist, dass der Nachweis des Todes genügt (§ 23 Abs. 2 GBO). Fragen Sie den Notar, ob dieser Vermerk mit eingetragen werden soll.
Die Alternativen: Rückmiete, Leibrente, Teilverkauf, Umzug
Ein Wohnrecht ist nicht der einzige Weg, nach dem Verkauf im Haus zu bleiben. Die Tabelle zeigt, was die üblichen Modelle für Ihr Geld, Ihre laufenden Kosten und Ihre Erben bedeuten.
| Frage | Rückmiete | Leibrente | Teilverkauf | Verkauf und Umzug |
|---|---|---|---|---|
| Wie bekommen Sie das Geld? | den Kaufpreis auf einmal, für ein bewohntes Haus meist niedriger | eine monatliche Rente, im Zweifel auf Lebenszeit (§ 759 BGB), teils mit Einmalzahlung | eine Einmalzahlung für 10 bis 50 % des Hauses | den Kaufpreis auf einmal |
| Bleiben Sie Eigentümer? | nein | nein | ja, mit dem verbliebenen Anteil | nein |
| Was zahlen Sie laufend? | Miete, erhalten muss das Haus der Vermieter (§ 535 BGB) | keine Miete, wer Reparaturen zahlt, regelt der Vertrag | ein Nutzungsentgelt, dazu meist die gesamte Instandhaltung | die Kosten der neuen Wohnung |
| Wenn Sie sehr lange leben | Sie müssen die Miete dauerhaft tragen können | eine lebenslange Rente läuft weiter, gewerbliche Anbieter zahlen aber meist nur eine Zeitrente für eine feste Zahl von Jahren | das Nutzungsentgelt läuft weiter und kann einen großen Teil der Auszahlung aufzehren | spielt für den Verkauf keine Rolle |
| Wenn Sie früh sterben | der Kaufpreis ist schon ausgezahlt | Ihre Erben verlieren Geld, der Käufer profitiert | das ganze Haus wird verkauft, der Anbieter erhält dabei meist ein Entgelt und oft mindestens seinen Kaufpreis plus einen Aufschlag | spielt für den Verkauf keine Rolle |
Bei der Rückmiete darf der Käufer ohne besondere Vereinbarung wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 BGB). Die Verbraucherzentrale rät deshalb, die ordentliche Kündigung einschließlich der Eigenbedarfskündigung im Vertrag auszuschließen.
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihres Hauses, in der Regel an ein Unternehmen. Für die Nutzung dieses Anteils zahlen Sie ein monatliches Entgelt.
Die Verbraucherzentralen halten das Modell für kompliziert und riskant, ein einfacher Kredit bietet nach ihrer Rechnung unterm Strich deutlich bessere Konditionen. Ein Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen kommt zum selben Schluss: Den höheren Kosten stehen keine belastbaren Vorteile gegenüber.
Ihr Wohnrecht steht beim Teilverkauf laut Verbraucherzentrale Hamburg meist nur im 2. Rang im Grundbuch. Geht der Käufer Ihres Anteils pleite, kann seine Bank das Haus zwangsversteigern lassen, auch wenn Sie alles bezahlt haben. Wer dagegen das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann, riskiert die Räumung.
Haus an Bank verkaufen mit Wohnrecht
Wer sein Haus an die Bank verkaufen will und darin wohnen bleiben möchte, landet meist bei der Umkehrhypothek. Das ist kein Verkauf, sondern ein Kredit: Sie bleiben Eigentümer und bekommen eine monatliche Zahlung oder einen Einmalbetrag. Zurückgezahlt wird erst aus dem Verkauf des Hauses, etwa nach Ihrem Tod oder beim Umzug in eine Senioreneinrichtung.
Laut Verbraucherzentrale ist die Umkehrhypothek teuer und in Deutschland kaum zu bekommen. Daneben wird auch der Teilverkauf unter dem Namen von Banken angeboten, für ihn gilt dasselbe wie oben.
Ich arbeite mit keinem bestimmten Anbieter für Teilverkauf, Rückmiete oder Leibrente zusammen.
Steuern beim Verkauf mit Wohnrecht
Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den 2 Jahren davor selbst bewohnt, ist der Gewinn aus dem Verkauf nicht als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 EStG). Haben Sie geerbt, steht mehr im Ratgeber zum Erbe. Kaufen Ihre Kinder oder Enkel, fällt keine Grunderwerbsteuer an, Stiefkinder sind gleichgestellt (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Wert mit und ohne Wohnrecht einschätzen lassen
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Zum BewertungsformularQuellen und Rechtsgrundlagen
Alle Gesetzestexte am 16., 17. und 24.10.2026 auf gesetze-im-internet.de abgerufen, das BMF-Schreiben und das Urteil des Bundesgerichtshofs am 17.10.2026, die übrigen Quellen am 24.10.2026.
- § 1090 BGB: beschränkte persönliche Dienstbarkeit
- § 1092 BGB: keine Übertragung, Überlassung nur mit Gestattung
- § 1093 BGB: Wohnungsrecht
- § 1061 BGB: Erlöschen mit dem Tod
- § 1030 BGB: Nießbrauch
- § 1041 BGB: gewöhnliche Unterhaltung
- § 1047 BGB: Lasten beim Nießbrauch
- § 1059 BGB: Überlassung beim Nießbrauch
- § 99 BGB: Früchte
- § 100 BGB: Nutzungen
- § 535 BGB: Pflichten aus dem Mietvertrag
- § 540 BGB: Untervermietung
- § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
- § 573 BGB: Kündigung durch den Vermieter
- § 759 BGB: Dauer der Leibrente
- § 875 BGB: Aufhebung eines Rechts
- § 879 BGB: Rangverhältnis
- § 311b BGB: notarielle Beurkundung
- § 17 BeurkG: Belehrungspflicht des Notars
- § 44 ZVG: geringstes Gebot
- § 52 ZVG: bestehen bleibende Rechte
- § 91 ZVG: Erlöschen durch Zuschlag
- § 23 GBO: Löschung von Rechten auf Lebenszeit
- § 46 ImmoWertV: Rechte und Belastungen
- § 47 ImmoWertV: Wertermittlung bei Rechten und Belastungen
- § 14 BewG: lebenslängliche Nutzungen
- § 15 BewG: Jahreswert
- § 12 ErbStG: Bewertung
- § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte
- § 3 GrEStG: Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
- BMF-Schreiben vom 21.10.2025: Vervielfältiger ab 1.1.2026
- BGH, Urteil vom 19.01.2007, V ZR 163/06: Wohnungsrecht bei Heimaufenthalt
- Verbraucherzentrale: Verkauf und Rückmietung, Stand 25.02.2025
- Verbraucherzentrale: Verkauf gegen Leibrente, Stand 16.12.2024
- Verbraucherzentrale: Teilverkauf der eigenen Immobilie, Stand 19.01.2026
- Verbraucherzentrale Hamburg: Immobilien-Teilverkauf im Alter, Stand 16.04.2026
- Verbraucherzentrale: Die Umkehrhypothek, Stand 16.12.2024
- Gsell/Artz: Rechtsgutachten „Teilverkäufe von Immobilien“, Sachverständigenrat für Verbraucherfragen, März 2025
- ImmoScout24: Haus an die Bank verkaufen, aktualisiert 14.03.2022
Häufige Fragen
Wohnrecht auf Lebenszeit: Wer zahlt Reparaturen?
Ausbesserungen, die zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören, zahlt der Berechtigte (§ 1041 BGB über § 1093 BGB). Größere Ausbesserungen und Erneuerungen weist ihm das Gesetz nicht zu. Wer sie bezahlt, etwa ein neues Dach, sollte im Vertrag stehen.
Nebenkosten bei Wohnrecht auf Lebenszeit: Wer zahlt sie?
Für Heizung, Strom, Wasser oder Müllabfuhr enthält § 1093 BGB keine eigene Regel. Auch die Vorschrift, nach der ein Nießbraucher die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer übernimmt, gilt beim Wohnrecht nicht (§ 1047 BGB steht nicht in der Verweisung des § 1093 BGB). Legen Sie deshalb im Vertrag fest, wer welche Kosten zahlt.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Dass Sie es dort nicht ausüben können, führt nach dem Bundesgerichtshof nicht generell zum Erlöschen (Urteil vom 19.01.2007, V ZR 163/06). Vermieten dürfen Sie die Wohnung aber nur, wenn der Eigentümer es gestattet (§ 1092 BGB).
Kann ich ein Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit für mich und meinen Partner?
Ja. Das Gesetz kennt Rechte, die erst mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlöschen (§ 14 Abs. 3 BewG). Im Vertrag sollte deshalb stehen, dass das Wohnrecht für Sie beide bis zum Tod des Längerlebenden gilt.
Wie wird ein Wohnrecht nach dem Tod gelöscht?
Ist im Grundbuch eingetragen, dass der Nachweis des Todes genügt, braucht das Grundbuchamt für die Löschung keine Bewilligung der Erben (§ 23 Abs. 2 GBO). Ohne diese Eintragung kann sie im ersten Jahr nach dem Tod nötig sein (§ 23 Abs. 1 GBO).
Gilt das auch, wenn ich eine Wohnung habe?
Ja. § 1093 BGB spricht von einem Gebäude oder einem Teil davon. Eine Immobilie verkaufen mit Wohnrecht geht also auch bei einer Eigentumswohnung.
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