Robert Piltz Immobilien
Immobilienverkauf · 9 min Lesezeit

Haus verkaufen ohne Makler: Wann es sich lohnt, wann nicht

Der Hausverkauf ohne Makler kann funktionieren, aber nicht in jedem Fall und selten so günstig, wie es zunächst klingt. Dieser Ratgeber zeigt ehrlich, was Sie selbst übernehmen, was der Privatverkauf wirklich kostet, wo die Risiken liegen und wann ein Makler den höheren Preis und die Sicherheit bringt, statt nur Provision zu kosten.

Kurz gesagt

Ein Haus ohne Makler zu verkaufen spart die Provision, verlangt aber Zeit und Marktkenntnis, dazu Geschick beim Verhandeln. Es lohnt sich vor allem, wenn ein Käufer feststeht oder die Lage stark gefragt ist. Bei schwierigem Markt, erklärungsbedürftiger Immobilie oder Zeitdruck holt ein Makler den Mehrpreis meist wieder herein. Rechnen Sie ehrlich: gesparte Provision minus eigene Kosten minus der Wert Ihrer Zeit.

Wer die Maklerprovision sparen will, denkt zuerst an den Privatverkauf. Das ist legitim und in manchen Fällen die richtige Wahl. Die ehrliche Antwort lautet trotzdem: Es kommt darauf an. Ich schreibe das als Makler und versuche, Ihnen die Entscheidung so neutral wie möglich zu machen. Denn ein schlecht gelaufener Privatverkauf kostet am Ende oft mehr, als Sie an Provision sparen wollten.

Sie überlegen konkret? Ich schätze den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und persönlich vor Ort ein.

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Ohne oder mit Makler: der direkte Vergleich

Ohne Makler Mit Makler
Wertermittlung Sie recherchieren selbst, mit dem Risiko, zu hoch oder zu niedrig anzusetzen marktgerechter Preis aus laufender Markterfahrung
Vermarktung Exposé, Fotos und Inserate erstellen Sie selbst professionelles Exposé, Fotografie und gezielte Ansprache
Reichweite eigene Inserate auf den Portalen Portale plus vorhandenes Käufernetzwerk
Aufwand Anfragen, Besichtigungen und Bonitätsprüfung liegen bei Ihnen wird Ihnen abgenommen
Verhandlung Sie verhandeln allein, oft mit erfahrenen Käufern Verhandlung durch einen neutralen Dritten
Kosten keine Provision, dafür eigene Ausgaben, Zeit und das Risiko eines Mindererlöses Provision, die Sie sich bei Wohnung und Einfamilienhaus mit dem Käufer teilen oder allein übernehmen (§ 656c BGB, § 656d BGB)
Recht und Sicherheit Sie haften selbst, rechtliche Fallstricke inklusive Vertragssicherheit und Begleitung bis zum Notar

Was kostet ein Makler? Die Provision in Zahlen

Die ortsübliche Maklerprovision liegt nach der Gesetzesbegründung der Bundesregierung zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, überwiegend bei 7,14 Prozent. Schleswig-Holstein zählt dort nicht zu den Ländern mit niedrigeren Sätzen.

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Gesetz, wer die Provision zahlt, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft (§ 656b BGB). Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben (§ 656d BGB). Er kann die Provision auch vollständig selbst übernehmen. Der Käufer zahlt dann nichts an den Makler. Für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser gilt diese Regel nicht.

Ein Beispiel bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro:

Gesamtprovision (7,14 % inkl. MwSt.) 24.990 €
Ihr Anteil bei geteilter Provision (die Hälfte) 12.495 €
Anteil des Käufers bei geteilter Provision 12.495 €
Ihr Anteil, wenn Sie die Provision allein übernehmen 24.990 €

Was der Hausverkauf ohne Makler wirklich kostet

„Ohne Makler heißt kostenlos“ stimmt so nicht. Auch der Privatverkauf verursacht Ausgaben, die selten jemand offen aufführt. Mit diesen Posten müssen Sie rechnen (Stand Oktober 2026).

Posten Grobe Kosten Hinweis
Energieausweis (Pflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz) Verbrauchsausweis ab knapp 100 € Bedarfsausweis teurer, Quelle: Verbraucherzentrale
Inserat auf einem großen Portal je nach Portal, Lage und Laufzeit Preis erst bei der Buchung sichtbar
Grundbuchauszug 10 € einfach, 20 € beglaubigt Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Optional: Kurzgutachten zur Wertermittlung variabel nur wenn Sie den Wert absichern wollen
Optional: professionelle Fotos, Home Staging variabel wirkt sich direkt auf den Preis aus

Ziehen Sie diese Ausgaben und den Wert Ihrer Zeit von der gesparten Provision ab, schrumpft der Vorteil oft deutlich. Und der teuerste Posten steht in keiner dieser Zeilen: ein Verkaufspreis, der zu niedrig angesetzt ist. Schon wenige Prozent unter dem erzielbaren Wert kosten mehr, als jede Provision ausmacht.

Was Sie ohne Makler sparen und was dagegen steht

Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, Gesamtprovision 7,14 % inkl. MwSt., nach § 656c BGB hälftig geteilt

Ersparte Provision 12.495 € Eigene Kosten Energieausweis, Unterlagen, Inserat Nicht in Euro planbar: Ihre Zeit, Haftungsrisiken, möglicher Mindererlös Optional dazu: Kurzgutachten, professionelle Fotos, Home Staging (variabel). Ein zu niedriger Angebotspreis kostet schnell mehr als die gesparte Provision.
Zahlen aus den beiden Tabellen oben. Ob sich der Privatverkauf rechnet, entscheidet vor allem der erzielte Preis.

Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler? Die 7 Schritte

Wenn Sie sich für den Immobilienverkauf ohne Makler entscheiden, hilft eine klare Reihenfolge. Diese 7 Schritte bilden den Verkaufsprozess ab, den Sie sonst aus der Hand geben.

  1. 01

    Wert ermitteln

    Setzen Sie einen realistischen Angebotspreis an. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab.

  2. 02

    Unterlagen sammeln

    Besorgen Sie alle Dokumente, bevor die ersten Interessenten fragen. Fehlende Unterlagen bremsen jeden Verkauf.

  3. 03

    Exposé erstellen

    Gute Fotos, ehrliche Beschreibung, klare Angaben. Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie.

  4. 04

    Inserieren und vermarkten

    Schalten Sie Anzeigen auf den großen Portalen und definieren Sie, wen Sie ansprechen wollen.

  5. 05

    Besichtigungen führen

    Bereiten Sie Antworten auf typische Fragen vor und zeigen Sie die Immobilie im besten Licht.

  6. 06

    Bonität prüfen und verhandeln

    Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie verhandeln. So sortieren Sie zahlungsunfähige Interessenten aus.

  7. 07

    Notartermin und Übergabe

    Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Die Schlüsselübergabe erfolgt erst nach vollständiger Zahlung.

Haus verkaufen ohne Makler: Checkliste der Unterlagen

Sammeln Sie die Dokumente früh, am besten bevor der erste Interessent fragt. Fehlt etwas, verzögert das den Verkauf und weckt Zweifel.

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte oder Lageplan
  • Energieausweis (spätestens zur Besichtigung Pflicht)
  • Grundriss und Wohnflächenberechnung
  • Bauunterlagen, Baubeschreibung und Baugenehmigung
  • Grundsteuerbescheid und Nebenkostenaufstellung

Wohnung verkaufen ohne Makler: Was dazukommt

Beim Wohnungsverkauf ohne Makler gilt alles, was oben steht: Notar, Energieausweis und die Regeln zur Provision. Dazu kommen Unterlagen und eine Frage, die nur Eigentümergemeinschaften betreffen.

  • Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung: Daraus sieht der Käufer, welche Vorschüsse er an die Gemeinschaft zahlt und wie hoch die Rücklagen sind (§ 28 WEG).
  • Zustimmung zum Verkauf, falls die Teilungserklärung sie verlangt. Zustimmen müssen dann die anderen Eigentümer oder ein Dritter, etwa der Verwalter. Bis dahin ist der Kaufvertrag unwirksam (§ 12 WEG).

Die größten Risiken

Das teuerste Risiko ist der falsche Preis. Wer zu hoch ansetzt, schreckt Käufer ab und muss später nachlassen. Wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld, oft mehr als eine Provision ausmacht. Dazu kommen unseriöse oder zahlungsunfähige Interessenten und rechtliche Fehler im Kaufvertrag. Verschweigen Sie einen bekannten Mangel arglistig, haften Sie dafür trotz Haftungsausschluss (§ 444 BGB), im schlimmsten Fall bis zum Rücktritt des Käufers (§ 437 BGB).

Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG). Liegt er beim Inserieren schon vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§ 87 GModG). Ausgenommen sind Baudenkmäler und kleine Gebäude (§ 79 Abs. 4 GModG). Verstöße können bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten (§ 108 GModG).

Steuern nicht vergessen

Der Gewinn aus dem Verkauf bleibt steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Steuerfrei bleibt er auch, wenn Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Andernfalls kann Spekulationssteuer anfallen. Die Details und die Besonderheit bei geerbten Immobilien lesen Sie im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung.

Verkaufen, vermieten oder an die Bank?

Wer nicht dringend verkaufen muss, kann die Immobilie auch vermieten und langfristig Erträge erzielen, mit dem Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt.

Ein Haus an die Sparkasse verkaufen? Die Sparkassen arbeiten beim Immobilienverkauf als Makler und suchen über ihr Netzwerk Käufer für Ihr Haus.

Bevor Sie ein Ankaufangebot prüfen, sollten Sie den realistischen Wert Ihrer Immobilie kennen.

Wann sich die Provision rechnet

Die Provision lässt sich durch einen höheren Verkaufspreis wieder hereinholen. Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick bringen häufig mehr, als der Privatverkäufer allein erzielt. Dazu kommen Zeitersparnis und die Sicherheit, dass Vertrag und Ablauf stimmen. Weil sich Käufer und Verkäufer die Provision seit 2020 teilen, tragen Sie diese Kosten außerdem nicht mehr allein.

Entscheidungshilfe: was passt zu Ihnen?

Ohne Makler kann passen, wenn ein Käufer schon feststeht, die Immobilie in gefragter Lage liegt und Sie Zeit und Nerven mitbringen und sich etwas Erfahrung zutrauen. Mit Makler fahren Sie meist besser, wenn der Markt schwierig oder die Immobilie erklärungsbedürftig ist, wenn die Zeit knapp ist oder wenn die Lage emotional belastet, etwa bei einem geerbten Haus oder einer Scheidung.

Ehrlich gesagt: Wenn die 4 Punkte in der linken Spalte auf Sie zutreffen, brauchen Sie mich für den Verkauf vielleicht gar nicht. Genau deshalb steht diese Checkliste hier.

Spricht für den Privatverkauf

  • Ein Käufer steht bereits fest.
  • Die Immobilie liegt in gefragter, leicht verständlicher Lage.
  • Sie haben Zeit für Inserate, Besichtigungen und Verhandlung.
  • Sie kennen den Marktwert und fühlen sich bei Unterlagen und Vertrag sicher.

Spricht für einen Makler

  • Der Markt ist schwierig oder die Immobilie erklärungsbedürftig.
  • Ihnen fehlt die Zeit oder die Nähe zum Objekt.
  • Die Situation ist emotional belastet, etwa nach Erbfall oder Trennung.
  • Sie wollen Preis und Vertrag rechtssicher absichern.

Ihr Markt: Kreis Steinburg

Egal ob Sie Ihr Haus verkaufen, ohne Makler oder mit mir: Die Grundlage jeder guten Entscheidung ist ein realistischer Marktwert. Und der hängt stark von der Lage ab, im Kreis Steinburg schon von Ort zu Ort. Eine pauschale Online-Schätzung trifft diese Unterschiede nicht. Ich schätze den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und unverbindlich ein, persönlich vor Ort. Ob Sie danach selbst verkaufen oder mit mir, entscheiden Sie. Als Makler aus Hohenlockstedt mit Erlaubnis nach § 34c GewO und IHK-Qualifikation kenne ich den lokalen Markt aus erster Hand.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Die Rechts- und Steuerangaben in diesem Ratgeber stützen sich auf diese Quellen. Die Links führen zum Wortlaut beim Bundesjustizministerium, zu Drucksachen des Bundestags und zur Verbraucherzentrale, abgerufen am 07.10.2026, die Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetzes am 15.10.2026, die Ausnahme beim Energieausweis am 17.10.2026.

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Häufige Fragen: Haus ohne Makler verkaufen

Ist es sinnvoll, ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Es kann sinnvoll sein, wenn der Käufer bereits feststeht, die Immobilie in gefragter Lage liegt und Sie genug Zeit und Sicherheit im Umgang mit Unterlagen und Verhandlung mitbringen. Ist der Markt schwierig, die Immobilie erklärungsbedürftig oder die Zeit knapp, wiegt der Mehrerlös eines erfahrenen Maklers die Provision oft auf.

Wie viel Geld spare ich ohne Makler wirklich?

Sie sparen Ihren Anteil an der Provision. Teilen Sie sich die überwiegend verlangte Gesamtprovision von 7,14 Prozent mit dem Käufer, sind das 3,57 Prozent des Kaufpreises. Übernehmen Sie die Provision allein, sind es die vollen 7,14 Prozent. Davon gehen aber Ihre eigenen Kosten ab: Energieausweis, Inserate, Unterlagen und der Wert Ihrer Zeit. Der teuerste Posten taucht in keiner Rechnung auf, nämlich ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis. Unterm Strich fällt der Vorteil oft kleiner aus als gedacht.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Sie benötigen unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, den Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung, die Bauunterlagen sowie den Grundsteuerbescheid. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung dazu.

Brauche ich für den Verkauf ohne Makler einen Notar?

Ja. Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), das gilt beim Privatverkauf genauso wie mit Makler. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet (§ 14 BNotO) und setzt den Vertrag für beide Seiten auf.

Welche Risiken hat der Verkauf ohne Makler?

Die häufigsten sind ein falsch angesetzter Preis, der entweder Geld verschenkt oder Käufer abschreckt, unseriöse oder zahlungsunfähige Interessenten, rechtliche Fehler im Vertrag sowie ein hoher Zeitaufwand. Auch der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis darf nicht fehlen (§ 80 GModG), ausgenommen sind Baudenkmäler und kleine Gebäude (§ 79 GModG).

Kann ich mein Haus trotz Maklervertrag privat verkaufen?

Das hängt vom Vertrag ab. Provision schulden Sie, wenn der Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Ob Sie daneben selbst einen Käufer suchen dürfen, regelt Ihr Maklervertrag. Lesen Sie ihn vorher genau.

Woran erkenne ich einen seriösen Makler?

An einer nachweisbaren Erlaubnis nach § 34c GewO, an einer marktgerechten statt geschönten Preiseinschätzung und an Transparenz bei Vertrag und Provision. Ein seriöser Makler sagt Ihnen auch offen, wenn sich für Ihre Situation der Verkauf ohne ihn lohnt.

Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?

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