Grundstück verkaufen: Was vor dem Verkauf geklärt sein muss

Ein Grundstück verkaufen Sie wie ein Haus über einen notariellen Kaufvertrag (§ 311b BGB). Vorher sollten Sie wissen, was auf der Fläche gebaut werden darf, ob sie erschlossen ist und ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat. Das Vorkaufsrecht und, bei Agrarflächen, eine Genehmigung können den Weg bis zum Grundbucheintrag verlängern.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Welche Grundstücke verkaufen Sie?

Was vor dem Verkauf zu prüfen ist, hängt davon ab, wo das Grundstück liegt und was das Baurecht dort erlaubt.

Reine Grundstücke sind bei mir die Ausnahme. Meist verkaufe ich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit ihrem Grundstück, hin und wieder auch eine Gewerbefläche oder eine Wiese.

Bebaubarkeit klären, bevor Sie einen Preis nennen

Bei Bauland ist die erste Frage, was dort gebaut werden darf. Den Bebauungsplan beschließt die Gemeinde und jeder kann ihn einsehen und Auskunft über seinen Inhalt verlangen (§ 10 Abs. 3 BauGB). Gibt es für Ihre Baulücke keinen Plan, kommt es darauf an, ob sich ein Neubau in die Bebauung ringsum einfügt.

Mehr Sicherheit gibt ein Vorbescheid. Er beantwortet vor dem Bauantrag einzelne Fragen zu einem Bauvorhaben und gilt 3 Jahre (§ 75 LBO). Bauvoranfragen bearbeitet im Kreis Steinburg die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises.

Für den Wert eines unbebauten Grundstücks zählen vorrangig Vergleichspreise, daneben kann ein angepasster Bodenrichtwert verwendet werden (§ 40 ImmoWertV). Die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland reichen im Kreis Steinburg von 30 bis 310 €/m² (Stand 01.01.2026). Wie die Verfahren funktionieren, steht im Ratgeber zum Verkehrswert.

Ich gehe bei einem unbebauten Grundstück vom Bodenrichtwert mal Fläche aus und passe den Wert an die Größe an. Danach berücksichtige ich, was noch anfällt, etwa Erschließungskosten oder den Abriss eines alten Gebäudes.

Teilfläche verkaufen: Teilung und Vermessung

Sie können auch einen Teil Ihrer Fläche verkaufen, zum Beispiel einen Bauplatz im großen Garten. Die Teilung ist rechtlich Ihre Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass dieser Teil als eigenes Grundstück eingetragen werden soll (§ 19 Abs. 1 BauGB). Abgeschrieben wird er erst, wenn er im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Nummer steht (§ 2 Abs. 3 GBO). Planen Sie die Vermessung deshalb vor dem Termin beim Notar ein und fragen Sie die Kosten vorher ab.

Für den neuen Zuschnitt gelten 2 Grenzen. Liegt das Grundstück in einem Plangebiet, darf durch die Teilung nichts entstehen, was den Festsetzungen widerspricht (§ 19 Abs. 2 BauGB). Außerdem dürfen keine Verhältnisse entstehen, die gegen die Landesbauordnung verstoßen (§ 7 LBO).

Erschließung: Wer zahlt die Beiträge?

Für Erschließungsanlagen wie Straßen, Wege und Plätze erhebt die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag (§ 127 BauGB). Einen Anspruch darauf, dass erschlossen wird, haben Sie nicht (§ 123 Abs. 3 BauGB). Abgaben für Abwasser, Wasser oder Strom sind davon getrennt und können zusätzlich anfallen.

Den Bescheid bekommt, wer bei seiner Bekanntgabe Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Verkaufen Sie, während die Straße gebaut wird, kann er also beim Käufer ankommen. Zwischen Ihnen beiden gilt trotzdem: Ohne andere Vereinbarung zahlt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind (§ 436 Abs. 1 BGB).

Bevor Sie ein Grundstück verkaufen, fragen Sie deshalb bei der Gemeinde nach, ob Beiträge offen oder Baumaßnahmen geplant sind. Wer was zahlt, gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag.

Altlasten und Baulasten offen ansprechen

Ob für Ihre Fläche ein Altlastverdacht bekannt ist, beantwortet die untere Bodenschutzbehörde. Im Kreis Steinburg können Sie die Auskunft aus dem Boden- und Altlastenkataster online beantragen. Zur Sanierung einer Altlast ist neben dem Verursacher auch der Eigentümer verpflichtet (§ 4 Abs. 3 BBodSchG), nach dem Verkauf also Ihr Käufer.

Wissen Sie von einem Verdacht, sagen Sie es. Auf einen Haftungsausschluss im Vertrag kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Eine Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, die das Grundstück betrifft, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und wirkt auch gegenüber jedem späteren Eigentümer (§ 83 LBO). Im Kreis Steinburg führt das Kreisbauamt das Verzeichnis, für Grundstücke in Itzehoe die Bauaufsicht der Stadt. Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.

Vorkaufsrecht der Gemeinde und Genehmigungen

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, darf in manchen Fällen die Gemeinde anstelle Ihres Käufers kaufen. Das Baugesetzbuch nennt dafür unter anderem Flächen, die ein Plan für öffentliche Zwecke vorsieht, sowie unbebaute Grundstücke in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (§ 24 Abs. 1 BauGB). Ausüben darf die Gemeinde das Recht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt.

Nach der Beurkundung ist der Gemeinde der Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen. Sie hat dann 3 Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Der Käufer kommt erst ins Grundbuch, wenn nachgewiesen ist, dass es nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (§ 28 BauGB). Diese Zeit gehört in Ihren Zeitplan. Liegt Ihr Preis über dem Verkehrswert, kann die Gemeinde den Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen. Sie dürfen dann bis zu einem Monat, nachdem dieser Bescheid unanfechtbar ist, vom Vertrag zurücktreten.

Für Acker, Wiese und Wald gilt zusätzlich das Grundstückverkehrsgesetz: Der Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke braucht eine Genehmigung (§ 2 GrdstVG). In Schleswig-Holstein sind Grundstücke bis 2 Hektar davon frei (Landtag Schleswig-Holstein, Drucksache 19/3669; OLG Schleswig, 3 WLw 39/06). Versagt werden darf die Genehmigung zum Beispiel, wenn der Preis in einem groben Missverhältnis zum Wert steht (§ 9 GrdstVG). Wäre sie bei einer Fläche ab 2 Hektar zu versagen, hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht (§ 4 RSiedlG).

Grundstück privat verkaufen: Geht das ohne Makler?

Ja, Sie können Ihr Grundstück verkaufen, ohne Makler einzuschalten. Rechtlich nötig ist der Notar, nicht der Makler. Wollen Sie Ihr Grundstück verkaufen, privat inserieren und selbst verhandeln, übernehmen Sie aber auch die Prüfungen aus den Abschnitten oben: Bebaubarkeit, Erschließung, Lasten und Vorkaufsrecht.

Ein Unterschied zum Haus betrifft die Provision. Die Regel, dass Verkäufer und Käufer gleich viel zahlen, wenn der Makler für beide tätig ist, gilt nur bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus (§ 656c BGB). Für Bauland oder Acker gilt sie nicht. Was beim Verkauf ohne Makler sonst auf Sie zukommt, steht im Ratgeber zum Verkauf ohne Makler.

Grundstück verkaufen: Vorgehensweise in 8 Schritten

Der Grundstücksverkauf läuft in diesen Schritten ab, soweit er sich vom Hausverkauf unterscheidet:

1. Art des Grundstücks und Bebaubarkeit klären
2. Unterlagen und Auskünfte einholen: Flurkarte, Bebauungsplan, Baulasten, Altlasten, Stand der Erschließung
3. Wert ermitteln
4. Bei einer Teilfläche: Vermessung und Teilung
5. Käufer auswählen und die Finanzierung prüfen
6. Kaufvertrag beim Notar, mit klarer Regel zu den Erschließungsbeiträgen
7. Vorkaufsrecht und, bei Agrarflächen, Genehmigung abwarten
8. Kaufpreis und Umschreibung im Grundbuch

Notartermin, Kaufpreiszahlung und Übergabe laufen wie beim Haus. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber zum Verkaufsablauf.

Grundstücksverkauf: Steuer und Kosten

Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre, ist Ihr Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). So fällt beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer an. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die Sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Ein unbebautes Grundstück, auf dem Sie nie gewohnt haben, fällt nicht darunter. Steuerfrei bleibt der Gewinn außerdem, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 € liegen (§ 23 Abs. 3 EStG). Gehört die Fläche als Garten zu Ihrem selbst bewohnten Haus, klären Sie die Frage mit einem Steuerberater.

Haben Sie die Fläche geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kauf durch den früheren Eigentümer. Mehr dazu im Ratgeber zum Erbe.

Umsatzsteuer fällt nicht an: Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind steuerfrei (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Darauf verzichten kann nur ein Unternehmer, der an einen anderen Unternehmer verkauft. Der Verzicht muss im notariellen Vertrag stehen (§ 9 UStG).

Die Grunderwerbsteuer schulden Käufer und Verkäufer als Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Legen Sie im Kaufvertrag fest, wer sie zahlt. Die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintrag zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

Quellen und Rechtsgrundlagen

Alle Gesetzestexte am 16.10.2026 auf gesetze-im-internet.de und im Landesrecht-Portal Schleswig-Holstein abgerufen, die Seiten des Kreises Steinburg und der Stadt Itzehoe am selben Tag.

• § 311b BGB: notarielle Beurkundung
• § 436 BGB: Erschließungsbeiträge zwischen Verkäufer und Käufer
• § 444 BGB: Haftungsausschluss
• § 448 BGB: Kosten der Beurkundung und des Grundbucheintrags
• § 656c BGB: Provision bei Tätigkeit für beide Seiten
• § 10 BauGB: Bebauungsplan, Einsicht
• § 19 BauGB: Teilung von Grundstücken
• § 24 BauGB: Vorkaufsrecht der Gemeinde
• § 28 BauGB: Verfahren beim Vorkaufsrecht
• § 30 BauGB: Bauen im Plangebiet
• § 34 BauGB: Bauen im Ort ohne Plan
• § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich
• § 123 BauGB: Erschließungslast
• § 127 BauGB: Erschließungsbeitrag
• § 134 BauGB: Beitragspflichtiger
• § 2 GBO: Liegenschaftskataster und Abschreibung
• § 40 ImmoWertV: Bodenwert
• § 4 BBodSchG: Pflichten bei Altlasten
• § 2 GrdstVG: Genehmigungspflicht
• § 9 GrdstVG: Versagungsgründe
• § 4 RSiedlG: Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens
• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte
• § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG: Umsatzsteuerbefreiung
• § 9 UStG: Verzicht auf die Befreiung
• § 13 GrEStG: Steuerschuldner
• § 80 GModG: Energieausweis
• § 7 LBO: Teilung von Grundstücken
• § 75 LBO: Vorbescheid
• § 83 LBO: Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Landtag Schleswig-Holstein, Drucksache 19/3669: Freigrenze 2 Hektar
• OLG Schleswig, 3 WLw 39/06: Freigrenze 2 Hektar